“2021年是越秀服務的上市元年，也是我們‘十四五’戰(zhàn)略規(guī)劃的開局之年，因此2021年對我們來說意義非凡，站在這個新的起點上，公司也取得了不錯的成績。”3月3日，越秀服務非執(zhí)行董事兼董事會主席林峰在業(yè)績會上，如此評價越秀服務在2021年的表現(xiàn)。

作為上市物企中最先“交卷”的企業(yè)，越秀服務在上市第一年確也獲得了頗為不錯的成績：營業(yè)收入19.18億元，同比增長64.2%；毛利率為35%，同比增長0.5個百分點；公司擁有人應占盈利約為3.6億元，同比增長80.6%。

各項經營指標快速增長的同時，越秀服務的規(guī)模在同步擴大，其在2021年的總在管面積擴大至3887萬平方米，合約面積5838萬平方米，業(yè)務覆蓋27個城市，特色業(yè)務TOD物管也成功走出廣州，中標福州地鐵2號線；賽道亦在持續(xù)充實，拓展了包括學校、高速公路服務區(qū)等在內的新業(yè)態(tài)。

走過穩(wěn)健又高速發(fā)展的2021年，越秀服務在規(guī)模上也有更多希求。“上市之時，我們提過三年之內向1億平方米在管面積努力，”林峰表示，2022年，將向著這個目標兩條腿走路，通過收并購及外拓來實現(xiàn)，“外拓面積要在600萬平方米的基礎上翻倍增長”。

2022年，也是越秀服務的而立之年，“我們要保持不低于行業(yè)平均的增速，”在談及年度目標時，林峰稱，“當然我們還想爭取更高的目標，回報投資者和股東。”

基礎業(yè)務穩(wěn)健“壓艙”

作為業(yè)績增長的基本盤，越秀服務的基礎物業(yè)管理服務保持著穩(wěn)健而高質的增長。

2021年，越秀服務向包括住宅物業(yè)、TOD物業(yè)、公建物業(yè)及產業(yè)園等非商業(yè)物業(yè)提供全方位的物業(yè)管理服務及增值服務，該業(yè)務在管項目共209個，在管面積同比增長19.1%至3560萬平方米。其中，物業(yè)管理服務實現(xiàn)收入6.42億元，同比增長86.9%；非業(yè)主增值服務實現(xiàn)3.41億元；社區(qū)增值服務實現(xiàn)4.42億元，同比大幅上升2.3倍。

不只是收入的增加，在被認為是物管行業(yè)“壓艙石”的客戶滿意度方面，越秀服務業(yè)保持了88.2分的高水平，并通過不斷升級社區(qū)增值服務、根據(jù)客戶的生活訴求拓展新業(yè)務，滿足客戶的更多需求。

據(jù)越秀服務管理層介紹，2021年，其新增了美居業(yè)務，通過整合在線線下產業(yè)鏈資源，為客戶提供“硬裝+軟裝+一步到家+煥新改造”一站式定制化解決方案；同時，越秀服務還迭代了“悅匯時光”社商品牌，升級業(yè)態(tài)組合，探索多樣化、全方位的協(xié)作模式，打造差異化核心競爭力。

切中了客戶需求痛點，越秀服務的社區(qū)增值服務收獲認可的同時，盈利能力也得到了明顯增強，2019年-2021年間，該業(yè)務板塊的毛利率分別實現(xiàn)33%、37.8%、46.1%，逐年走高。其中，美居業(yè)務年內實現(xiàn)收入約1.39億元，對社區(qū)增值服務的大幅增長起到了重要的支撐作用。

值得一提的是，城市服務及公建領域作為越秀服務開拓的新賽道，其也取得了新的突破，在湖北丹陽獲取了河道治理和環(huán)境維護的案例，總合同金額超1億元；今年2月，越秀服務還中標了廣州新文化館項目。

“城市環(huán)衛(wèi)一體化、公建項目等業(yè)態(tài)是我們未來重點布局的方向，隨著城市服務向著專業(yè)化、市場化發(fā)展，這一塊的空間會越來越大。”越秀服務管理層表示。

在商業(yè)物業(yè)板塊，截至2021年末，越秀服務共有42個在管項目，在管面積合計約327萬平方米，同比增長約16.9%；合約面積約為526萬平方米；該板塊實現(xiàn)收入4.93億元，同比增長38.2%。

其中，越秀服務管理的寫字樓項目逾30個，在管面積共約261萬平方米，分布于廣州、上海、武漢、杭州等核心城市。

除了廣州國際金融中心、廣州越秀金融大廈等超高層地標項目外，報告期內，越秀服務還外拓了廣州粵傳媒大廈、廣州創(chuàng)維科學城總部大樓及廣州云享經濟生態(tài)園等寫字樓項目，進一步夯實了其高端寫字樓物業(yè)管理引領者的地位。

TOD物管拓展現(xiàn)成效

除了在寫字樓領域的領先地位，越秀服務另一個獨具特色的標簽，就是TOD物業(yè)。

“廣州地鐵運營時間比較早，到現(xiàn)在已超過20年，作為一直以來為廣州地鐵集團服務的專業(yè)機構，越秀服務在過去的20年里沉淀了較好的專業(yè)能力，也形成了良好的標準。”越秀服務管理層介紹。

截至2021年末，越秀服務的TOD物管業(yè)務在管面積達到565萬平方米，合約面積共612萬平方米，其中，包括有98個地鐵站，24個車輛段/停車場。目前，越秀服務在管的地鐵規(guī)模大概是廣州市的三分之一，還余有三分之二的拓展空間。

該業(yè)務板塊也保持了穩(wěn)定的增長，全年TOD物業(yè)管理所得收入為2.38億元，占總收入的12.4%；毛利率實現(xiàn)23.4%。

在越秀服務看來，TOD物管是個充滿想象空間的賽道，其視線范圍并不局限于廣州，而是瞄準了全國各大城市。

“全國目前有40余座城市地鐵運營，還有更多的城市開通了城軌高鐵等，還有機場等，”越秀服務執(zhí)行董事兼常務副總裁毛良敏介紹，廣州地鐵目前在運營的歷程大約是600公里，2023年預計將有800公里，長沙目前在運營的規(guī)模也有120公里，“各個城市會有不同的發(fā)展節(jié)奏和安排，總體空間可期”。

實際上，根據(jù)《“十四五”現(xiàn)代綜合交通運輸體系發(fā)展規(guī)劃》，城市軌道交通運營里程在2020年為6600公里，預計2025年將達到10000公里。

2021年，越秀服務在廣州之外的城市進行了進一步開拓。“除了廣州，去年我們與青島、長沙、福州、重慶、成都等城市建立了業(yè)務聯(lián)系。”

其中，越秀服務在2022年初，首次走出廣州，中標了廣州以外的地鐵線路TOD物業(yè)管理服務項目──福州地鐵2號線。“未來我們在此基礎上將進一步拓展福州TOD的市場。”林峰表示。

對于這一特色業(yè)務板塊的發(fā)展目標，越秀服務執(zhí)行董事兼常務副總裁毛良敏表示，“目前TOD物管業(yè)務的收入占比是在15%左右，在其他幾個板塊增速較大的背景下，我們希望TOD業(yè)務收入占比可以維持在10%左右。”

瞄準1億平米規(guī)模

除了TOD業(yè)務板塊這一標簽需要著力發(fā)展之外，在物管行業(yè)這一集中度尚不夠高的賽道上，越秀服務的另一個重要著力點，還是在于擴大規(guī)模，提高市場份額，這也是當前行業(yè)繞不開的一個衡量標準。

“未來3年內實現(xiàn)在管面積1億平方米”，這是越秀服務在上市之初定下的規(guī)模目標。林峰在這次的業(yè)績會再度提及。

2021年，越秀服務在規(guī)模拓展上也獲得了不俗的成績。據(jù)披露，報告期內，越秀服務新委聘的合約面積約為1021.8萬平方米。

“其中，有400萬方是母公司提供的，還有600萬方，是我們自己外拓的第三方業(yè)務，占比達到了60%，”林峰提及，“2022年，我們外拓面積要在600萬方的基礎上翻倍增長，向著1億平方米的目標努力。”

實現(xiàn)目標規(guī)模的另一個重要又快捷的方式，便是收并購。在談及收并購標準時，越秀服務管理層表示，不會為了規(guī)模盲目擴張，“我們還是非常注重有質量的并購，特別是標的所處的區(qū)域位置，當?shù)爻鞘芯用竦南M潛力，以及樓盤的質量，如安全生產方面的質量，以及后續(xù)是否會需要有更多的投入等等。”

事實上，在當前的行業(yè)形勢下，“出現(xiàn)了一些優(yōu)質的收并購標的，”越秀服務管理層稱，現(xiàn)階段，不少標的的價格比去年上半年出現(xiàn)了一定幅度的回落，所以管理層也在積極地對接有意向的標的，以爭取到好的收并購機會，拿到優(yōu)質項目。

值得一提的是，部分遭遇流動性危機的房企，已將旗下物業(yè)板塊擺上了貨架，“我們也確實有接觸3-4家出險房企的物企公司，但是目前還沒有確定的并購消息，一旦有確定的消息，我們會第一時間對外公布。”越秀服務管理層介紹。